Les logements inférieurs à 16 m² pouvaient bénéficier d’une dérogation, mais son octroi était rare et concernait pour l’essentiel les logements mansardés d’une surface au sol importante. 

Depuis le Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 entré en vigueur le 1er octobre 2023, cette exception départementale n’a plus lieu de s’appliquer. 

Désormais, un logement peut être loué aux conditions cumulatives suivantes (article R.1331-23) : 

• L'une des pièces de vie doit avoir une surface au moins égale à 9 m² ou présenter un volume habitable au moins égal à 20 m³.
• Les autres pièces doivent disposer d’une surface au moins égale à 7 m².
• Un occupant doit pouvoir se mouvoir sans risque et circuler aisément dans le logement en tenant compte du mobilier, des équipements et des aménagements nécessaires à la vie courante.

De nouveaux logements devraient ainsi pouvoir réintégrer le parc locatif classique après avoir été tournés vers le parc locatif meublé de courte durée. 

Des contraintes de rénovation énergétique pèsent sur les logement les plus énergivores. Pour rappel, les logements classés en G ne pourront plus être loués à compter du 01er janvier 2025, ceux classé en F devront sortir du parc locatif à partir de 2028, puis ceux classés en DPE E ne pourront être loués que jusqu’en 2034. 

5,2 millions* de logements sont classés en DPE F et G en France. 

Les logements de moins de 30 m² sont particulièrement énergivores, à savoir : 

• Classés E : 29%*
• Classés F : 16%*
• Classés G : 18%*

*Source statistiques.developpement-durable.gouv

A titre de comparaison, en France, seuls 4% des logements de plus de 100 m² sont classés en G et 9% en F. 

Les travaux de rénovation énergétique des parties privatives s’accompagnent généralement d’une réduction de la surface habitable du fait des travaux d’isolation. 

L’assouplissement résultant de Décret entré en vigueur le 1er octobre 2023 permet ainsi de conserver dans le parc locatif classique de Loire-Atlantique des logements qui, après rénovation, auraient présenté une surface habitable (ou carrez) de moins de 16 m².

La demande de logements, notamment étudiants, est particulièrement soutenue dans les grandes agglomérations de Loire-Atlantique. Dans le contexte actuel de pénurie de logements, l’assouplissement en termes de surfaces minimums permet de répondre aux besoins de rénovation énergétique tout en facilitant l’intégration de certains logements dans le parc locatif classique. 

D’autre part, le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé le 12 février 2024 la mise en consultation d’un projet d’arrêté visant les règles de calcul des DPE. En effet, les calculs actuels sont plus impactant sur la classification des plus petites surfaces. Une entrée en application est prévue à compter du 1er juillet 2024 et devrait impacter environ 11% *du parc immobilier métropolitain.

*Source Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.