La Cour de cassation tranche sur la notion de qualification d'activité civile dans un arrêt rendu le 25 janvier 2024. 

Cette décision fait suite à une affaire concernant un logement proposé en location saisonnière situé au sein d'un immeuble dans une station de ski. Le règlement de copropriété de l'immeuble prohibait l'exercice d'une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée. 

La Cour de cassation a établi dans cet arrêt que la location meublée de courte durée ne serait considérée comme une activité commerciale que si elle était accompagnée de prestations de service substantielles. 

L'article 261 D du Code Général des impôts précise les éléments permettant une qualification d'activité para-hôtelière - et donc commerciale - par trois des quatre services suivants : 

"le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;"

Plus précisément, pour éviter une qualification commerciale, ces prestations doivent soit être absentes, soit de nature mineure. En l'occurrence, l'absence de fourniture de linge de maison et de service de réception a joué en faveur de la qualification civile de l'activité. 

Les enjeux des immeubles en copropriété :

Cette décision souligne l'importance pour les copropriétés de mettre en place des règlements clairs et adaptés, tout en préservant l'équilibre entre les intérêts des propriétaires et la qualité de vie des résidents. 

En effet, l'axe principal concerne la nature de l'activité : civile ou commerciale. 

Une activité commerciale peut être proscrite dans les immeubles réservés exclusivement à un usage résidentiel ou même simplement bourgeois. Cependant, si elle est de nature civile, la destination bourgeoise, voire exclusivement bourgeoise, de l'immeuble ne suffira pas à son interdiction, à moins que des clauses restrictives, conformément à cette destination, n'encadrent les conditions d'utilisation des parties privatives.

Cette décision ne signifie pas une autorisation systématique des locations saisonnières dans toutes les copropriétés. Il est toujours envisageable pour une copropriété d'inclure des clauses restrictives dans son règlement, afin de proscrire ce type d'activité. Les tribunaux reconnaissent en effet la légitimité de telles clauses, les considérant comme des outils contribuant à définir la destination de l'immeuble et à préserver la cohésion entre les résidents.